原状回復工事とは/
- エコエコホーム
- 3月7日
- 読了時間: 7分
更新日：3月23日
【賃貸退去】原状回復とは？ 費用相場・範囲・トラブル回避の完全ガイド
この記事で分かること：
原状回復の正しい定義と借主の負担範囲
住宅・事務所・店舗別の費用相場
敷金返還トラブルを回避するチェックポイント
火災保険を活用して修繕費を削減する裏技
「退去時に高額なリフォーム代を請求された」「敷金がほとんど返ってこなかった」――賃貸物件の退去時における原状回復費用を巡るトラブルは、国民生活センターに毎年1万件以上寄せられる深刻な問題です。
特にオフィスや店舗の退去時には、数百万円単位の費用が発生することも珍しくありません。しかし、正しい知識を持っていれば、不当な請求を回避し、正当な費用のみを負担することで大幅なコストダウンが可能です。
本記事では、東京・神奈川県を中心に首都圏1,200件以上の施設修繕実績を持つエコエコホームが、原状回復の基礎知識からプロしか知らない費用削減のノウハウまで徹底解説します。
1. 原状回復とは？正しい定義を知る
多くの人が誤解しているのが「原状回復＝入居時の新品状態に戻すこと」という認識です。しかし、国土交通省のガイドラインによる定義は異なります。
法的定義（国土交通省ガイドライン）
原状回復とは、「借主の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義されています。
つまり、普通に生活していて発生する汚れや傷（通常損耗）や、時間の経過による劣化（経年変化）については、借主が修繕費用を負担する必要はないというのが原則です。これらは既に支払っている家賃に含まれていると考えられます。
借主の義務と範囲
借主負担（原状回復義務あり）：タバコのヤニ汚れ、ペットによる傷、不注意で壊した設備、掃除を怠ったためのカビなど。
貸主負担（原状回復義務なし）：家具の設置跡（へこみ）、日焼けによる壁紙の変色、自然発生した設備の故障、次の入居者のためのグレードアップ工事など。
2. 借主負担 vs 貸主負担の境界線
トラブルになりやすい具体的なケースを一覧表で整理しました。ご自身の状況と照らし合わせて確認してください。
場所 | 貸主（大家）負担 ※通常損耗・経年劣化 | 借主（入居者）負担 ※故意・過失・善管注意義務違反 |
床・畳 | ・家具設置による凹み ・日照による変色 | ・引越し作業等のひっかき傷 ・飲みこぼし放置によるシミ・カビ |
壁・天井 | ・ポスター等の画鋲の穴 ・テレビ裏の電気ヤケ | ・釘やネジの穴（下地ボード損傷） ・タバコのヤニ、臭い ・結露放置によるカビ拡大 |
設備 | ・給湯器等の寿命による故障 ・網戸の自然破損 | ・日常清掃を怠った油汚れ（換気扇） ・使用ミスによる破損 |
鍵 | ・入居者入れ替え時の交換 | ・鍵の紛失・破損による交換 |
⚠️ 特約（契約書の特別条項）に注意！
契約書に「クリーニング費用は借主負担とする」「畳の表替えは借主負担」といった特約が記載されている場合、その特約が有効と判断され、ガイドラインよりも優先されることがあります。ただし、あまりに高額で不当な特約は無効になる判例もあります。
3. 原状回復の費用相場
適正な価格を知っておくことは、高額請求を防ぐ第一歩です。物件タイプ別の相場を見てみましょう。エコエコホームでは、現地調査をして、するべき工事・しなくてよい工事を明確にご説明し適正なお見積りをお出しします。下記相場は、一般的な相場観です。
【住宅】間取り別の相場
1R / 1K： 1.5万 〜 5万円
1LDK / 2DK： 5万 〜 8万円
2LDK / 3DK： 8万 〜 12万円以上
※クリーニング費用が中心です。壁紙全面張替えなどが加わると高額になります。
リフォーム１番エコエコホームでは、クロス張替業界最安値です。 相見積もり大歓迎です。
【事務所・オフィス】坪単価の相場
小規模・中規模オフィス： 坪単価 3万 〜 5万円
大規模・ハイグレード： 坪単価 5万 〜 10万円
※オフィスの場合、指定業者による施工が条件になっていることが多く、相場より高くなりがちです。
【店舗】業態別の相場
飲食店（スケルトン戻し）： 坪単価 5万 〜 10万円
物販・美容室： 坪単価 3万 〜 6万円
※厨房機器の撤去や配管処理が必要な飲食店は高額になります。
4. よくあるトラブル事例と回避策
国民生活センターには以下のような相談が多く寄せられています。
トラブル事例①：入居前からあった傷を請求された
退去時の立会いで「この床の傷はあなたがつけた」と言われ、補修費を請求されたケース。入居時の記録がないと反論が難しくなります。
トラブル事例②：見積もりが「一式」で不透明
「内装工事一式 50万円」など、明細がない見積書を渡され、何にいくらかかっているのか分からないケース。実は貸主負担分まで含まれている可能性があります。
トラブル回避のチェックリスト
入居時：傷や汚れがある箇所をスマホで撮影し、日付入りで保存しておく。
入居時：「現況確認書」がある場合は詳細に記入して提出する。
退去時：必ず立会いを行い、その場で納得できない箇所にはサインしない。
見積時：「一式」見積もりは拒否し、単価と平米数が記載された詳細明細を求める。
交渉時：ガイドラインを提示し、「これは経年劣化ではないか？」と冷静に指摘する。
5. 【差別化ポイント】火災保険で原状回復費用を削減する裏技
ここが最も重要なポイントです。実は、退去時に発生する修繕費用の一部に「火災保険」が使える可能性があることをご存知でしょうか？
💡 借主加入の火災保険（借家人賠償責任保険）の活用
賃貸契約時に加入した火災保険には、多くの場合「借家人賠償責任特約」や「修理費用特約」が付帯されています。これらは、火災だけでなく以下のようなケースでも補償されることがあります。
保険適用の可能性がある事例：
子どもが遊んでいて誤って壁に穴を開けてしまった（不測かつ突発的な事故）
模様替え中に家具をぶつけてドアを破損した
洗濯機のホースが外れて床が水浸しになり、張り替えが必要になった
強風で窓ガラスが割れ、雨が吹き込んで床が腐食した（風災）
なぜ多くの人が使わないのか？
理由は単純で、「火災保険は火事の時しか使えない」と思い込んでいるからです。また、退去して保険を解約した後では申請できないため、必ず「退去前・解約前」に申請する必要があります。
リフォーム１番エコエコホームのサポート事例
神奈川県内のオフィス退去案件にて、キャビネット移動時に破損した壁の修繕費用（約15万円）に対し、保険申請をサポート。結果、保険金が認定され、実質負担ゼロで修繕できた事例がございます。
※経年劣化や故意による損傷は保険対象外です。※保険適用可否は最終的に保険会社の審査によります。
6. まとめ・次のアクション
原状回復費用は、決して「言われたまま払わなければならないもの」ではありません。正しい知識を持ち、ガイドラインに沿って交渉することで、適正な価格に抑えることができます。
そして何より、「保険が使える損傷がないか」を退去前に確認することが、賢いコスト削減の鍵です。
エコエコホームでは、神奈川県内の物件を中心に、原状回復工事のお見積もりや、保険活用可否の無料診断を行っております。「この見積もり高すぎない？」「この傷は保険で直せる？」など、疑問をお持ちの方はぜひ一度ご相談ください。
退去費用の削減診断・お見積もりは無料です
年間1,200件の実績を持つプロが、適正価格と保険活用の可能性を診断します。神奈川県内なら最短即日で対応可能です。
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※無理な勧誘は一切いたしません。お気軽にご相談ください。
監修：株式会社レバレル リフォーム１番エコエコホーム事業部
神奈川県全域、東京都・千葉県・埼玉県の法人施設・賃貸物件の修繕を専門とするプロフェッショナル集団。火災保険申請サポートの承認率は業界トップクラスの92%。建設業許可を持ち、調査から工事までワンストップで対応。
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